Meta título: Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Registre o Imóvel sem Ir a Juízo | Carmelengo
Meta descrição: Comprou um imóvel mas o vendedor sumiu ou recusa a escritura? A adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 14.382/2022) resolve no cartório, sem ação judicial.
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Adjudicação compulsória é o mecanismo jurídico que permite ao comprador de um imóvel — que pagou o preço integralmente e cumpriu todas as obrigações contratuais — obter o registro definitivo em seu nome mesmo que o vendedor não queira ou não possa assinar a escritura.
Até 2022, esse caminho passava obrigatoriamente pelo Poder Judiciário, com ações que levavam de 2 a 5 anos. A Lei 14.382, de 27 de junho de 2022 — conhecida como Lei dos Registros Públicos ou Lei SERP —, criou a via extrajudicial: o comprador pode agora resolver a questão diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial, em prazo muito menor.
No sul do Pará, onde negócios imobiliários rurais e urbanos foram feitos com contratos particulares, vendedores que faleceram ou que simplesmente sumiram, a adjudicação compulsória extrajudicial tornou-se uma das ferramentas mais importantes do direito imobiliário.
Índice
- O que é adjudicação compulsória
- Como a Lei 14.382/2022 mudou esse processo
- Quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial
- Passo a passo do procedimento no cartório
- Documentos necessários
- O que acontece se o vendedor se opuser?
- Quanto custa e quanto tempo leva
- Perguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória
Imagine a seguinte situação: você comprou um terreno ou uma chácara há dez anos. Pagou tudo, tem o contrato assinado, está na posse do imóvel — mas a escritura pública nunca foi lavrada. O vendedor faleceu, mudou de estado, entrou em desacordo com os filhos ou simplesmente não quis comparecer ao cartório. Você tem o contrato, mas não tem o registro. E sem registro, juridicamente, você não é o proprietário.
A adjudicação compulsória é o instrumento que força a transferência de propriedade nessa situação. Ela se baseia no princípio de que, cumpridas as obrigações pelo comprador, a propriedade deve ser a ele transferida — e o Estado tem meios jurídicos para garantir isso, com ou sem a cooperação do vendedor.
A base legal está no Art. 1.418 do Código Civil e no Art. 501 do Código de Processo Civil. O Decreto-Lei 58/1937 já previa a ação para lotes e imóveis parcelados. Por décadas, porém, o caminho era exclusivamente judicial.
Como a Lei 14.382/2022 mudou esse processo
A Lei 14.382/2022 incluiu o Art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), criando o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial. O Provimento CNJ nº 150/2023 regulamentou os detalhes do procedimento em nível nacional.
O procedimento é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está registrado. Não é necessário ajuizar ação quando não há oposição do vendedor ou seus herdeiros.
O Oficial do Registro de Imóveis notifica o vendedor (ou seus herdeiros, se falecido), abre prazo para manifestação e, não havendo oposição, registra a transferência diretamente.
Se houver oposição, o caso vai a juízo — como era antes. Mas em muitos casos, especialmente quando o vendedor faleceu sem deixar herdeiros conhecidos ou está em paradeiro ignorado, a via extrajudicial resolve o problema com muito mais eficiência.
Quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial
A adjudicação extrajudicial é cabível quando estão presentes os seguintes elementos:
1. Contrato de compra e venda com prazo certo ou condição já implementada
O contrato precisa ser definitivo — promessa de compra e venda irrevogável e irretratável, compromisso com prazo de transferência já vencido, ou qualquer instrumento que preveja a obrigação de transferir a propriedade e cujo prazo ou condição já tenha sido cumprido.
2. Preço integralmente pago
O comprador precisa comprovar que cumpriu sua parte — com recibos de pagamento, comprovantes de transferência, depósitos documentados ou qualquer outro meio de prova do pagamento integral.
3. Vendedor que não assina a escritura
A razão pode ser qualquer uma: recusa expressa, falecimento, desaparecimento, herdeiros em conflito, empresa dissolvida. O procedimento é cabível em todas essas situações.
Passo a passo do procedimento no cartório
Passo 1 — Requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis
O comprador, assistido por advogado, apresenta requerimento formal ao Oficial do CRI da comarca onde o imóvel está registrado. O requerimento é instruído com o contrato original e os documentos de prova de pagamento.
Passo 2 — Qualificação pelo Oficial do CRI
O Oficial analisa o requerimento e a documentação, verifica se o imóvel está devidamente matriculado e se o pedido está em condições de prosseguir. Se houver irregularidades ou documentos faltantes, o Oficial faz as exigências.
Passo 3 — Notificação do vendedor ou seus herdeiros
O Oficial notifica o vendedor para, no prazo de 15 dias (Art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973), manifestar-se sobre o pedido. A notificação pode ser feita:
- Pessoalmente, pelo correio com aviso de recebimento
- Por edital, quando o vendedor está em local incerto ou não sabido
Passo 4 — Sem oposição: registro direto
Se o vendedor não se manifestar no prazo ou manifestar concordância, o Oficial registra a transferência diretamente na matrícula do imóvel, em nome do comprador. O procedimento está concluído.
Passo 5 — Com oposição: encaminhamento ao Judiciário
Se o vendedor (ou seus herdeiros, ou terceiro interessado) apresentar oposição fundamentada no prazo, o Oficial suspende o procedimento e encaminha ao Poder Judiciário. O processo passa a ser judicial, mas com as peças já produzidas no procedimento extrajudicial como base.
Documentos necessários
O requerimento ao CRI deve ser instruído com:
- Contrato de compra e venda original ou cópia autenticada (com firma reconhecida)
- Prova de pagamento do preço: recibos, comprovantes de transferência bancária, extratos
- Matrícula do imóvel atualizada no CRI (emitida há menos de 30 dias)
- Certidão de ônus reais do imóvel
- Para imóveis rurais: CCIR e CAR atualizados
- Documentos pessoais do comprador (RG e CPF)
- Se o vendedor é falecido: certidão de óbito e, se possível, identificação dos herdeiros
- Certidão de estado civil do comprador (para verificar se há cônjuge cujo consentimento é necessário)
O que acontece se o vendedor ou um herdeiro se opuser?
A oposição não encerra o direito do comprador — apenas direciona o caso ao Judiciário. Na ação judicial de adjudicação compulsória, o comprador demonstra o cumprimento das obrigações e pede ao juiz que determine a transferência da propriedade em seu nome. A sentença, transitada em julgado, substitui a escritura pública.
No sul do Pará, as varas cíveis das comarcas de Redenção, Xinguara, Conceição do Araguaia e Marabá julgam essas ações. O prazo pode variar de 1 a 4 anos, conforme a complexidade do caso.
Há entendimento consolidado do STJ no sentido de que o direito à adjudicação compulsória não prescreve enquanto o contrato não for cumprido (Súmula 239 do STJ) e pode ser exercido em face do espólio ou dos herdeiros do promitente vendedor.
Quanto custa e quanto tempo leva
Prazos do procedimento extrajudicial:
| Etapa | Prazo estimado |
|---|---|
| Protocolo e qualificação pelo CRI | 5 a 15 dias úteis |
| Prazo legal de notificação do vendedor | 15 dias |
| Análise após manifestação ou silêncio | 10 a 20 dias |
| Registro final (sem oposição) | 5 a 10 dias úteis |
| Total estimado | 1,5 a 3 meses |
Custos:
- Emolumentos do CRI: tabelados por lei estadual, variam conforme o valor do imóvel — em geral entre R$ 800 e R$ 5.000 para imóveis de valor médio no sul do Pará
- Honorários advocatícios: negociados caso a caso, geralmente um valor fechado sobre o valor do imóvel
- Se o caso for a juízo: custas processuais adicionais
Este artigo tem caráter informativo e não constitui consulta jurídica. Para orientação específica sobre sua situação, consulte um advogado especializado.
Perguntas frequentes
A adjudicação compulsória extrajudicial funciona para imóveis rurais?
Sim. O procedimento previsto no Art. 216-B da Lei 6.015/1973 se aplica a qualquer imóvel registrado no CRI, urbano ou rural. Para imóveis rurais, são necessários adicionalmente o CCIR e o CAR atualizados. Se o imóvel exigir georreferenciamento e ele não estiver em dia, pode ser necessário providenciá-lo antes ou em paralelo ao procedimento.
Posso usar um contrato particular para a adjudicação?
Sim. O contrato particular de compra e venda é admitido como instrumento para a adjudicação compulsória. O contrato precisa ter as firmas reconhecidas e identificar claramente o imóvel, o preço e as partes. Contratos sem reconhecimento de firma ou sem identificação precisa do imóvel podem gerar exigências adicionais pelo CRI.
O que fazer quando o vendedor faleceu e não há inventário aberto?
É uma situação comum no sul do Pará. Se o vendedor faleceu sem deixar inventário aberto, o CRI pode notificar os herdeiros conhecidos. Se os herdeiros não forem identificáveis ou não se manifestarem, o procedimento avança com notificação por edital e, eventualmente, com nomeação de curador especial pelo Judiciário. O advogado orienta o caminho adequado para cada situação.
Preciso de advogado no procedimento extrajudicial?
Sim. A lei exige a presença de advogado habilitado na OAB para instruir o requerimento e representar o interessado no procedimento perante o CRI.
E se o imóvel não tiver matrícula no CRI?
Sem matrícula, não há adjudicação compulsória extrajudicial. O primeiro passo é abrir a matrícula — o que pode exigir, dependendo da situação, usucapião extrajudicial, retificação de área ou outros procedimentos de regularização fundiária. O diagnóstico é feito na análise inicial com o advogado.
A adjudicação compulsória resolve também quando há dívidas do vendedor sobre o imóvel?
Não diretamente. Se o imóvel tem ônus reais (hipoteca, penhora, alienação fiduciária) em nome do vendedor, o comprador precisa tratar a extinção desses ônus separadamente — o que pode envolver quitação de dívida, cancelamento de ônus por sentença ou outro procedimento específico. A adjudicação compulsória em si opera sobre a transferência da propriedade, não sobre a limpeza dos ônus existentes.
O contrato de promessa de compra e venda serve para a adjudicação?
Sim, desde que seja irrevogável e irretratável e o prazo de transferência já tenha vencido. Promessas com cláusula expressa de arrependimento — que permitem ao vendedor devolver o sinal e desfazer o negócio — podem não ser suficientes para a adjudicação. O advogado analisa as cláusulas do contrato específico.
Comprou um imóvel mas não consegue registrar em seu nome?
O Dr. Marcelo Carmelengo e a equipe do escritório têm experiência direta na regularização de imóveis rurais e urbanos no Sul do Pará — incluindo adjudicação compulsória, extrajudicial e judicial.
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