ITBI sobre a diferença de avaliação: o que está em disputa e como avaliar o risco

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Você decide levar a fazenda para a holding da família. O imóvel entra no capital social pelo valor que já constava na sua declaração de Imposto de Renda, digamos R$ 3 milhões. Semanas depois chega a guia do município: para a prefeitura, o imóvel vale R$ 10 milhões, e ela quer ITBI sobre os R$ 7 milhões de diferença. A cobrança de ITBI sobre a diferença de avaliação é hoje uma das discussões mais frequentes na integralização de imóveis. Antes de pagar ou de brigar, vale entender o que realmente está em jogo.

O que está em disputa na cobrança de ITBI sobre a diferença de avaliação?

A Constituição (art. 156, § 2º, I) dá imunidade de ITBI quando você transfere um imóvel para formar o capital social de uma empresa. Em 2020, no Tema 796, o Supremo Tribunal Federal fixou que essa imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A ementa do julgamento diz que, sobre a diferença do valor dos imóveis que superar o capital subscrito, incide o ITBI.

O Tema 796 responde até onde vai a imunidade. Ele não responde qual é o valor do imóvel que entra nessa conta. No exemplo, se o imóvel vale R$ 3 milhões, não há excedente. Se vale R$ 10 milhões, há R$ 7 milhões fora da imunidade. Numa alíquota hipotética de 2%, seriam R$ 140 mil de imposto.

É nessa pergunta, a do valor, que a disputa acontece. E o próprio STF tem dito que ela não é assunto dele: em decisões de 2026, tratou a divergência entre valor declarado e valor venal como questão de lei federal e de prova, que não se reexamina em recurso extraordinário (Súmula 279). Na prática, essa briga se decide nos Tribunais de Justiça e no STJ.

O que pesa a favor do contribuinte?

O principal argumento é o Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP, 2022). Por ele, o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o de mercado. O município não pode trocá-lo por uma tabela de referência própria. Se discordar, precisa abrir processo administrativo regular, com direito de defesa, como manda o art. 148 do Código Tributário Nacional.

Há decisões que aplicam isso à integralização. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT, Apelação 0705837-66.2023.8.07.0018, 4ª Turma Cível, j. 01/08/2024) manteve decisão favorável ao contribuinte: se o Fisco discorda do valor declarado, precisa instaurar o processo administrativo antes de cobrar. Um caso de Goiás que chegou ao STF seguiu linha parecida e está contado em O detalhe processual que garantiu a imunidade de ITBI antes mesmo do caso chegar ao STF.

O contribuinte também costuma invocar o art. 23 da Lei 9.249/1995, que permite à pessoa física transferir o imóvel à empresa pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado.

Há ainda um argumento de fundo: a diferença entre dois critérios de avaliação não seria, por si só, um excedente societário, ou seja, uma parcela que a empresa recebeu e não destinou ao capital. É um argumento que vale conhecer. Mas vale conhecer também a resposta que ele vem recebendo.

O que pesa a favor do município?

Estes são os pontos que você precisa conhecer antes de decidir.

  • O STF não restringe o Tema 796 à reserva de capital. No caso que deu origem ao tema, parte do valor dos imóveis tinha sido lançada como reserva de capital. Em 2026, a 2ª Turma do STF afirmou que o entendimento não se limita a essa hipótese e vale para qualquer caso em que o valor dos imóveis supere o capital subscrito (RE 1.586.942 AgR, j. 22/04/2026). No mesmo sentido, a 2ª Turma manteve em 2025 decisão que reconheceu excedente após a atualização do valor do imóvel, sem reexaminar os fatos (RE 1.565.382 AgR, j. 13/10/2025).
  • Feito o procedimento, prevalece o valor de mercado. Turmas do próprio TJDFT têm negado o pedido quando o Fisco abriu processo administrativo e demonstrou valor superior. Num desses casos (Apelação 0704831-53.2025.8.07.0018, 6ª Turma Cível, j. 29/10/2025), o valor declarado era de cerca de R$ 1 milhão e o de mercado, de mais de R$ 7 milhões. O tribunal entendeu ainda que o art. 23 da Lei 9.249/1995 trata de Imposto de Renda e não impede a cobrança do ITBI. A 8ª Turma decidiu na mesma linha em 2026 (Apelação 0710919-10.2025.8.07.0018).
  • Discrepância gritante afasta a presunção. Em 2025, o TJDFT (Apelação 0702543-69.2024.8.07.0018, 1ª Turma Cível, j. 12/02/2025) considerou os valores declarados “inexoravelmente dissonantes” do mercado, tratou isso como fato notório, apoiado em laudo da Fazenda, e deixou de aplicar a presunção do Tema 1.113 àquele caso (o chamado distinguishing).
  • Quando o valor maior vem da sua própria contabilidade, o art. 148 perde força. Num caso de Minas Gerais, a empresa integralizou os imóveis por um valor e depois os reavaliou na contabilidade pelo valor justo. O tribunal entendeu que o município não arbitrou nada: apenas usou os registros da própria empresa, sem necessidade do processo do art. 148. O STF negou seguimento ao recurso (RE 1.608.785, decisão de 07/09/2026).

ITBI sobre a diferença de avaliação: vista aérea de fazenda integralizada ao capital social

Como avaliar o risco da sua integralização?

Uma forma prática é fazer duas perguntas, nesta ordem.

1º grau: quantificação. O valor declarado se sustenta, e o município seguiu o rito? Se a prefeitura só aplicou a tabela dela, sem processo administrativo, o Tema 1.113 dá um argumento sólido. Mas isso tende a adiar a discussão, não a encerrar: o Fisco pode abrir o procedimento depois. Por isso a pergunta que mais importa é outra: o seu valor resistiria a uma avaliação técnica? Valor histórico coerente com a declaração de IR e amparado por laudo é uma coisa. Um valor de décadas atrás, muito distante de qualquer referência de mercado, é outra.

2º grau: qualificação. O que os seus próprios papéis dizem?

  • Parte do valor foi lançada como reserva de capital ou ágio, e não como capital social?
  • O sócio recebeu crédito, dinheiro ou outra contrapartida além das quotas?
  • A empresa reavaliou o imóvel na contabilidade depois da integralização?

Qualquer “sim” nessa lista entrega ao município o excedente pronto, com base em documento seu. Três “não” não garantem nada, porque o STF não exige reserva de capital para aplicar o Tema 796. Eles apenas levam a discussão de volta para a pergunta do 1º grau: qual valor vale.

Quando a defesa é forte e quando é fraca?

A defesa tende a ser mais forte quando:

  • o município arbitrou o valor sozinho, por tabela, sem processo administrativo com direito de defesa;
  • o valor declarado é defensável, com critério técnico e documentação;
  • todo o valor atribuído ao imóvel foi para o capital social, sem reserva, ágio, crédito ao sócio ou reavaliação posterior.

A defesa tende a ser mais fraca quando:

  • a distância entre o valor declarado e o de mercado é flagrante;
  • o Fisco já fez o procedimento do art. 148 e apresentou laudo;
  • a própria contabilidade da empresa mostra valor maior que o capital.

A jurisprudência está dividida, inclusive dentro do mesmo tribunal. O resultado depende mais da documentação e do tamanho da diferença do que de qualquer tese isolada.

Quais caminhos existem diante da cobrança de ITBI sobre a diferença?

  1. Pagar e pedir a devolução. Você recolhe a guia, o cartório registra a transferência e a holding segue. Depois, é possível pedir a devolução judicialmente (repetição de indébito), dentro de 5 anos do pagamento (art. 168 do CTN). Antes de impugnar administrativamente um valor já arbitrado, convém avaliar com cuidado o efeito disso sobre a estratégia judicial, que varia caso a caso.
  2. Mandado de segurança. Pode ser preventivo, antes de qualquer cobrança, ou contra a cobrança já lançada. Neste último caso, há prazo de 120 dias contados da ciência do ato (Lei 12.016/2009, art. 23). A liminar, se concedida, suspende a exigibilidade do imposto (art. 151, IV, do CTN). A prova precisa estar pronta desde o início, porque o mandado de segurança não admite perícia.

Um lembrete: o Tema 1.348 do STF trata de outra questão, a das empresas com atividade imobiliária preponderante, e está ainda em julgamento no STF, sem tese fixada. Ele não resolve a discussão sobre valor.

Perguntas frequentes

Se eu integralizar pelo valor de mercado, fico livre do problema?

Reduz a divergência de valor, mas a diferença em relação ao custo histórico pode gerar ganho de capital no Imposto de Renda da pessoa física. É uma troca que precisa ser calculada caso a caso.

A prefeitura pode simplesmente usar a tabela de valores dela?

Pelo Tema 1.113 do STJ, não. O valor declarado se presume verdadeiro e só pode ser afastado por processo administrativo regular. Mas, feito esse processo, o município pode cobrar sobre o valor que demonstrar.

Se não houve reserva de capital, a diferença não é tributável?

Não necessariamente. O STF já afirmou que o Tema 796 não se limita à reserva de capital. A ausência de reserva apenas desloca a discussão para qual valor do imóvel deve prevalecer.

Vale a pena levar essa discussão ao STF?

Em regra, não. O STF tem tratado a divergência de valor como questão de fato e de lei federal. A disputa se decide no Tribunal de Justiça e, eventualmente, no STJ.

Meu imóvel rural está declarado por um valor muito antigo. Qual é o risco?

Quanto maior a distância em relação ao mercado, maior o risco de o tribunal considerar a discrepância evidente e afastar a presunção do valor declarado. Vale avaliar antes de integralizar.

O Direito não tributa presunções; tributa fatos. Por isso, antes de integralizar imóveis ou de reagir a uma guia sobre a “diferença”, o que decide é conhecer os fatos do seu caso e a documentação que os sustenta.

Avaliar o risco de ITBI da minha integralização

Este conteúdo foi produzido com apoio de ferramentas de Inteligência Artificial, sob supervisão e revisão editorial de Marcelo Carmelengo, em conformidade com a Recomendação OAB nº 001/2024.

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