Condomínio entre irmãos: como extinguir trocando cotas, e não imóveis

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Imagine uma mãe viúva e quatro filhos donos, juntos, de quatro imóveis. Ela tem metade de tudo; cada filho tem 12,5% de cada imóvel. Três filhos moram, cada um, numa das casas da família. O quarto filho não usa nenhum imóvel, e o quarto imóvel fica fechado ou alugado. Ninguém brigou até hoje, e é justamente por isso que o problema passa despercebido. O condomínio entre irmãos funciona enquanto todos concordam. Quando alguém discorda, se divorcia ou falece, a estrutura inteira trava.

Neste artigo:

Por que o condomínio entre irmãos é um risco, mesmo sem briga?

Condomínio, aqui, não é prédio. É quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel ao mesmo tempo, cada uma com uma fração ideal. É a situação mais comum depois de um inventário: o imóvel fica “de todos” e ninguém decide nada.

O Código Civil permite que cada condômino use o imóvel conforme a destinação dele, mas exige o consenso dos outros para alterar essa destinação ou para dar posse, uso ou gozo do bem a terceiros (Código Civil, art. 1.314, parágrafo único). Na prática, alugar para fora, reformar para outro uso ou vender o imóvel inteiro depende de todos assinarem. E qualquer condômino pode, a qualquer tempo, exigir a divisão do bem (art. 1.320). Se o imóvel não comportar divisão, o caminho é a venda, com o valor repartido (art. 1.322).

Com cinco donos sobre quatro imóveis, os riscos se acumulam:

  • Travamento: um único “não” paralisa uma venda ou uma locação que interessa aos outros quatro.
  • Contágio: o divórcio ou o inventário de qualquer um dos cinco leva cônjuges e herdeiros para dentro de todos os imóveis ao mesmo tempo.
  • Assimetria: três filhos usam imóveis da família; o quarto não usa nenhum. Com o tempo, isso vira ressentimento.
  • Vazio de governança: não há regra escrita sobre quem decide o quê, quem paga as despesas ou o que acontece se alguém quiser sair.

Qual é o caminho comum para desfazer o condomínio, e quanto ele custa?

O caminho mais conhecido é fazer escrituras para que cada filho fique com um imóvel inteiro: cada um cede aos irmãos as frações que tem nos imóveis dos outros e recebe as frações deles no “seu” imóvel. Parece uma simples reorganização, mas juridicamente cada irmão está transmitindo partes de imóveis.

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis entre vivos. Em muitos municípios, a alíquota fica entre 2% e 3% do valor do bem. Dependendo da lei municipal, essa divisão com imóveis inteiros pode ser tratada como permuta de frações ideais, com o imposto cobrado sobre as frações transferidas. Somam-se escritura, registro e, conforme o valor declarado, a possível apuração de ganho de capital no Imposto de Renda. Em quatro imóveis, a conta pesa.

Como funciona a troca de cotas no lugar da troca de imóveis?

A ideia central é simples: em vez de movimentar imóveis, movimentar participações societárias. Uma forma de visualizar é pensar em quatro bolos, cada um cortado em fatias iguais para as mesmas cinco pessoas.

Condomínio entre irmãos organizado em holdings: troca de cotas em vez de imóveis

  1. Equalização. Cada imóvel é levado para uma holding própria, e as quatro holdings nascem com a mesma estrutura do condomínio atual: a mãe com 50% e cada filho com 12,5%. Cada pessoa integraliza a própria fração ideal, e a lei permite que isso seja feito pelo valor que consta da declaração de Imposto de Renda (Lei 9.249/95, art. 23). Se os imóveis têm valores reais diferentes, as diferenças são ajustadas (por exemplo, com aporte em dinheiro) até que as quatro holdings valham o mesmo.
  2. Troca de cotas. Cada filho entrega aos irmãos as fatias que tem nas holdings dos outros e recebe, em troca, as fatias deles na holding do imóvel que já usa. Ao final, cada holding fica com a mãe (50%) e um único filho (50%). O condomínio sobre os imóveis desaparece sem que nenhum imóvel troque de dono: o que circulou foram cotas, que são bens móveis. Por isso, a troca de cotas em si não é fato gerador de ITBI, imposto que incide sobre transmissão de imóveis (Constituição Federal, art. 156, II).
  3. Governança. O contrato social de cada holding pode prever classes de cotas: uma com poder de decisão e participação econômica, para o filho; outra só com participação econômica, para a mãe. Assim o filho administra o que usa, e a mãe continua recebendo os resultados.
  4. Sucessão. Mais adiante, as cotas podem ser doadas aos netos em nua-propriedade, com reserva de usufruto para quem doa. Esse é o ponto em que o planejamento sucessório se conecta à estrutura (veja também como a redação da reserva de usufruto pode travar ou destravar o registro).

Em termos de caixa, a diferença é que a economia recai sobre o ITBI da troca e os custos de escrituras que não precisam existir. O ITCMD sobre as doações futuras continua devido normalmente, conforme a lei do estado. Não existe estrutura “sem imposto”. Existe o melhor imposto possível, pago sobre o que é efetivamente transmitido.

Quais cuidados tornam a operação defensável?

A técnica é legítima, mas não é automática. Eu costumo dizer que risco bom é risco conhecido, e aqui eles precisam estar na mesa antes da primeira assinatura.

  • A imunidade na entrada da holding tem limites. A Constituição afasta o ITBI na integralização de imóveis ao capital social (art. 156, § 2º, I), mas o STF limitou essa imunidade ao valor destinado ao capital social: o que exceder é tributável (Tema 796). Por isso, o valor dos imóveis deve ir inteiro para o capital social, sem formar reserva de capital. E o próprio STF ainda julga, no Tema 1.348, se a imunidade vale quando a atividade preponderante da empresa é locação ou compra e venda de imóveis. Não há decisão final. O município pode questionar, e a estrutura precisa estar preparada para isso.
  • A troca exige equivalência real. Se as cotas trocadas não tiverem o mesmo valor de mercado, a diferença não compensada pode ser tratada como doação (com ITCMD) ou como venda com ganho de capital. Laudo de avaliação dos imóveis e transparência entre os irmãos são a base da operação.
  • Propósito além do tributo. A lei permite que a autoridade fiscal desconsidere atos praticados para dissimular a ocorrência do fato gerador (Código Tributário Nacional, art. 116, parágrafo único). Uma holding criada só para pagar menos imposto corre o risco de ver a doação das cotas tratada como doação dos próprios imóveis, com imposto sobre o valor de mercado e multa. Aqui, o propósito real (acabar com o travamento, dar autonomia a cada filho, organizar a sucessão) precisa estar documentado, e a holding precisa ter vida própria: contabilidade, contratos e decisões registradas.
  • Uso do imóvel pelo filho. Depois da troca, o imóvel é da holding. O uso pelo filho deve ser formalizado (locação ou comodato), com os efeitos fiscais de cada opção analisados antes.
  • Família alinhada. Nenhuma cláusula substitui uma família que sabe decidir junta. Se não há diálogo, o primeiro passo é esse, e não o contrato social.

Como isso aparece na prática?

No exemplo hipotético do início, cada um dos três filhos que moram numa casa terminaria sócio, com a mãe, apenas da holding daquela casa. O quarto filho ficaria com a holding do quarto imóvel, o que corrige a assimetria que incomodava há anos. A mãe mantém participação econômica em todas. Se um dos filhos se divorciar, a discussão fica restrita à holding dele, e não contamina os imóveis dos irmãos. É uma arquitetura que exige laudos, contabilidade e paciência, mas que troca um condomínio frágil por regras claras.

Perguntas frequentes

A troca de cotas entre irmãos paga ITBI?

A troca de cotas, por si só, não é transmissão de imóvel, e por isso não é fato gerador de ITBI. O ponto sensível está antes, na integralização dos imóveis às holdings, onde valem os limites do Tema 796 e a discussão ainda aberta do Tema 1.348 no STF. Quando bem estruturada, a operação evita o ITBI da troca; não evita o risco de questionamento na entrada.

Preciso de uma holding para cada imóvel?

Na técnica descrita, sim: é a separação em holdings que permite que cada filho termine sócio só do imóvel que usa. O número de holdings acompanha o número de “destinos” que a família quer criar. Cada holding tem custo de manutenção (contabilidade, obrigações acessórias), e isso entra na conta antes da decisão.

E se os imóveis tiverem valores muito diferentes?

Aí entra a equalização. As holdings precisam valer o mesmo antes da troca, o que se faz com laudo e ajustes, como aporte em dinheiro ou outros bens. Trocar cotas de valores diferentes sem compensação pode transformar a diferença em doação, com ITCMD, ou em ganho de capital.

A mãe perde o controle do patrimônio?

Ela deixa de administrar o dia a dia, se essa for a escolha da família, mas pode manter a participação econômica, ou seja, os resultados. Também é possível reservar a ela poder de decisão sobre matérias específicas, como a venda do imóvel. O equilíbrio entre a autonomia dos filhos e a segurança da mãe é uma decisão da família, que o contrato apenas traduz.

Essa estrutura dispensa o inventário no futuro?

Ela reduz o que fica para inventariar, porque as cotas podem ser doadas em vida com reserva de usufruto. O ITCMD dessas doações é pago normalmente, e as regras sobre a extinção do usufruto variam conforme o estado. Na prática, a família antecipa, com regras próprias, o que o inventário faria sem elas.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada. Cada estrutura patrimonial exige análise própria, considerando a legislação vigente, a lei municipal do ITBI, a lei estadual do ITCMD e as particularidades do caso concreto.

Este conteúdo foi produzido com apoio de ferramentas de Inteligência Artificial, sob supervisão e revisão editorial de Marcelo Carmelengo, em conformidade com a Recomendação OAB nº 001/2024.

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