Dação em pagamento ou compensação: como um imóvel pode gerar um ITBI em vez de dois

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A cena é comum em grupos com mais de uma empresa. Sua empresa operacional emprestou dinheiro a outra companhia, a devedora não tem caixa para pagar e oferece um imóvel no lugar. A primeira reação é aceitar a dação em pagamento: o imóvel entra na operacional e, depois, é transferido para a holding que cuida do patrimônio do grupo. Parece organizado. Só que, dependendo de como os atos são desenhados e escritos, o mesmo imóvel pode pagar ITBI duas vezes.

Por que o caminho intuitivo pode custar dois ITBIs?

O ITBI incide a cada transmissão onerosa de imóvel. No caminho intuitivo há duas: a devedora transmite o imóvel à empresa operacional (a dação em pagamento) e, em seguida, a operacional transmite o mesmo imóvel à holding imobiliária, integralizando capital.

Você talvez esteja pensando na imunidade de ITBI na integralização de capital. Ela existe, mas a própria Constituição (art. 156, § 2º, I) a afasta quando a atividade preponderante de quem recebe o imóvel é compra e venda ou locação de imóveis. Uma holding imobiliária criada justamente para alugar imóveis tende a cair nessa exceção (o alcance exato dela para holdings ainda é discutido no STF). E, mesmo quando a imunidade se aplica, ela alcança só o valor do imóvel até o limite do capital integralizado; o excedente é tributado (STF, Tema 796). Resultado prático: duas guias de ITBI para uma única decisão econômica.

Há ainda um motivo que não é tributário. Muitos grupos querem justamente que o imóvel não passe pela empresa operacional, porque ela concentra os riscos da atividade: trabalhistas, ambientais, contratuais. Colocar o imóvel ali, mesmo por pouco tempo, contraria o objetivo de separar patrimônio de risco.

Qual a diferença entre dação em pagamento e compensação?

São duas formas de extinguir uma dívida, com lógicas diferentes no Código Civil:

  • Dação em pagamento (art. 356): o credor aceita receber uma coisa diferente da que era devida. A dívida era em dinheiro e é quitada com um imóvel. A natureza da prestação muda.
  • Compensação (art. 368): quando duas pessoas são, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra, as duas dívidas se extinguem até onde se equivalem. Exige dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis, como dinheiro (art. 369).

Na prática, isso significa o seguinte: se quem detém o crédito compra o imóvel da devedora, passa a dever o preço. A devedora continua devendo o empréstimo. Duas dívidas em dinheiro, em sentidos opostos. O preço pode ser quitado por compensação, e a escritura continua sendo uma compra e venda com preço certo, e não a entrega de um bem para pagar dívida.

Como desenhar a operação para o imóvel mudar de mãos uma vez só?

A ideia central cabe numa frase: quem viaja pelo grupo é o crédito, não o imóvel. Crédito é direito pessoal, não imóvel, e sua transferência não é fato gerador de ITBI. Um desenho possível, sempre sujeito à análise do caso concreto:

  1. Distribuição do crédito como lucro. A empresa operacional, credora do empréstimo, distribui o próprio crédito (e não dinheiro) como lucro à sua sócia. Em muitos grupos essa sócia é uma holding de participações. Isso só é possível se houver lucros apurados e se o contrato social e a lei permitirem a distribuição.
  2. Integralização do crédito na holding imobiliária. A sócia usa esse crédito para integralizar capital na holding imobiliária. A cessão do crédito só produz efeitos perante a devedora depois que ela é notificada (art. 290 do Código Civil).
  3. Compra e venda com compensação. A holding imobiliária, agora credora, compra o imóvel diretamente da devedora. A escritura registra que o preço foi quitado mediante compensação do crédito que a adquirente detém contra a vendedora (art. 368 do Código Civil) e, se o imóvel valer mais que o crédito, pagamento do saldo em dinheiro.
  4. Ata com o propósito negocial. Uma deliberação dos sócios registra, antes dos atos, por que a operação é feita assim: segregar o patrimônio imobiliário da atividade de risco, com a holding exercendo atividade real, como a locação de imóveis próprios.

Assim, o imóvel sai da devedora e entra direto na holding imobiliária. Uma transmissão, um ITBI. A base de cálculo é o valor venal do imóvel; o valor declarado na operação se presume verdadeiro e só pode ser revisto pelo município em processo administrativo próprio (STJ, Tema 1.113).

Redação da escritura: dação em pagamento ou compensação de crédito muda o ITBI

O texto da escritura importa. Se o documento disser que o imóvel é “entregue para quitar a dívida”, a operação volta a ter cara de dação em pagamento. E a dação abre discussões que a compra e venda com preço certo evita: qual valor foi atribuído ao imóvel, se houve troca de bens com diferença paga em dinheiro, como tratar essa diferença para fins de imposto de renda. A redação que acompanha o desenho é algo como: “quitado o preço mediante compensação do crédito que a adquirente detém contra a vendedora, nos termos do art. 368 do Código Civil, e pagamento em dinheiro do saldo”.

Um exemplo hipotético com números

Imagine uma empresa de mineração com crédito de R$ 750 mil contra uma devedora, decorrente de um contrato de mútuo já vencido. A devedora oferece um imóvel avaliado em R$ 1 milhão. Suponha, só para o cálculo, uma alíquota de ITBI de 2% (cada município define a sua) e que a integralização na holding imobiliária não seja imune, porque sua atividade preponderante é a locação.

  • Caminho intuitivo: ITBI na dação à mineradora (cerca de R$ 20 mil) mais ITBI na integralização do imóvel na holding imobiliária (outros R$ 20 mil, aproximadamente). Total na casa de R$ 40 mil.
  • Caminho desenhado: um único ITBI, na compra pela holding imobiliária, em torno de R$ 20 mil. A holding quita R$ 750 mil por compensação e paga R$ 250 mil em dinheiro.

Os números são ilustrativos. Alíquota, base de cálculo, eventual imunidade parcial e os demais tributos envolvidos mudam de caso para caso, e a diferença pode ser maior, menor ou até desaparecer. O ponto do exemplo é outro: a mesma decisão econômica pode gerar uma ou duas transmissões, conforme a ordem e a forma dos atos.

O que precisa existir antes de adotar esse caminho?

Aqui mora a diferença entre planejamento e problema. Não localizamos, até a data deste artigo, precedente de tribunal superior ou do CARF tratando especificamente dessa distinção para fins de ITBI. Por isso, a estrutura só se sustenta se os fatos estiverem em ordem:

  • Crédito real, líquido e documentado. Contrato de mútuo, comprovação da transferência do dinheiro, vencimento. Se a origem do crédito não se prova, o Fisco pode questionar a própria existência da dívida e enxergar na compra uma doação disfarçada.
  • Lucros disponíveis e nenhum impedimento à distribuição. Sem lucros apurados, não há o que distribuir. E a empresa com débito tributário ou previdenciário com a União sem garantia fica proibida de distribuir lucros (Lei 4.357/1964, art. 32); isso precisa ser verificado antes.
  • Propósito negocial anterior ao tributo. A razão para segregar o imóvel em outra empresa precisa existir de verdade e vir registrada antes dos atos. O propósito não se inventa depois. Se a sequência parecer montada só para economizar imposto, o Fisco pode tentar tratá-la como uma operação única.
  • Classificação contábil do imóvel. Como o imóvel será registrado na holding (para renda, para venda, para uso) interfere na tributação de uma venda futura. É decisão a tomar com o contador antes da escritura, não depois.
  • Escritura revisada. Uma palavra fora do lugar pode transformar a compra e venda com compensação em dação em pagamento.

Mesmo com tudo isso, existe risco de questionamento pelo município ou pela Receita. Risco bom é risco conhecido: vale colocar na mesa, lado a lado, o custo dos dois caminhos e o risco de cada um, antes de assinar.

Se o tema da imunidade na integralização ainda gera dúvida, vale ler também ITBI na holding: até onde vai a imunidade e por que o valor do imóvel decide tudo.

Perguntas frequentes

Dação em pagamento paga ITBI?

Sim. A dação em pagamento de imóvel é transmissão onerosa e, em regra, é fato gerador de ITBI, com base no valor venal do imóvel. O ponto do artigo não é fugir desse imposto, e sim evitar que o mesmo imóvel seja transmitido duas vezes dentro do grupo.

Posso usar compensação se a dívida ainda não venceu?

A compensação legal exige dívidas líquidas e vencidas (art. 369 do Código Civil). Se o crédito ainda não venceu, ou se o valor é discutido, a estrutura fica vulnerável. É preciso avaliar o contrato de mútuo antes de desenhar a operação.

E se o imóvel valer mais do que o crédito?

A diferença é paga em dinheiro pela adquirente, como parte do preço. A escritura deve registrar as duas formas de pagamento: compensação até o valor do crédito e dinheiro no saldo.

A holding imobiliária tem imunidade de ITBI quando recebe o crédito?

O crédito não é imóvel, então sua integralização não é fato gerador de ITBI. O imposto aparece na compra do imóvel pela holding, que é a única transmissão imobiliária do desenho.

Essa estrutura pode ser questionada pelo Fisco?

Pode. Não há precedente específico consolidado sobre ela. O que reduz o risco é substância: crédito real e documentado, lucros disponíveis, propósito negocial registrado antes dos atos e escritura bem redigida. Cada caso precisa ser analisado com seus próprios números.

Quando pensar no desenho da operação?

Se a sua empresa tem um crédito a receber e recebeu a oferta de um imóvel como pagamento, o desenho da operação é avaliado antes da escritura, com os números do caso e ao lado do contador da empresa.

Conversar sobre uma operação com imóvel entre empresas

Este conteúdo foi produzido com apoio de ferramentas de Inteligência Artificial, sob supervisão e revisão editorial de Marcelo Carmelengo, em conformidade com a Recomendação OAB nº 001/2024.

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