Carmelengo
Calculadora Patrimonial Imobiliária
ℹ
Estimativas baseadas em legislação tributária vigente e nos dados informados pelo usuário. Não constituem aconselhamento jurídico, parecer tributário definitivo, avaliação patrimonial oficial nem promessa de resultado. Alíquotas de ITBI/ITCMD variam por município/estado e devem ser confirmadas antes de qualquer decisão.
§ 2
Dados dos Imóveis
§ 3
Cálculo de ITBI (faixa estimada — ver disclaimer)
Imóvel 1
Verifique a alíquota do município
Padrão: 50% para ITBI
| Base de Cálculo | Valor da Base | Base Tributável | ITBI |
|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — |
Imóvel 2
| Base de Cálculo | Valor da Base | Base Tributável | ITBI |
|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — |
Imóvel 3
| Base de Cálculo | Valor da Base | Base Tributável | ITBI |
|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — |
Total ITBI — 3 Imóveis
| Base de Cálculo | Imóvel 1 | Imóvel 2 | Imóvel 3 | Total |
|---|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — | R$ — |
§ 4
Cálculo de ITCMD (faixa estimada — ver disclaimer)
ℹ
Para nú-propriedade no ITCMD, a base é geralmente reduzida a 2/3 do valor (66,67%). Verifique a legislação estadual aplicável.
Imóvel 1
Alíquota estadual (1,5% a 8%)
Padrão: 66,67% (2/3)
| Base de Cálculo | Valor da Base | Base Tributável | ITCMD |
|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — |
Imóvel 2
| Base de Cálculo | Valor da Base | Base Tributável | ITCMD |
|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — |
Imóvel 3
| Base de Cálculo | Valor da Base | Base Tributável | ITCMD |
|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — |
Total ITCMD — 3 Imóveis
| Base de Cálculo | Imóvel 1 | Imóvel 2 | Imóvel 3 | Total |
|---|---|---|---|---|
| Valor de Aquisição | R$ — | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor Venal | R$ — | R$ — | R$ — | R$ — |
| Valor de Mercado | R$ — | R$ — | R$ — | R$ — |
§ 5
Ganho de Capital — Pessoa Física
ℹ
Cálculo conforme Lei nº 13.259/2016 com fatores de redução (FR1 e FR2) e alíquotas progressivas. Valores de aquisição e de mercado da § 2 são sugeridos como padrão nos campos abaixo.
Imóvel 1
✓ISENTO — Imóvel adquirido antes de 01/01/1969. Ganho de capital não sujeito a IR (fator de redução acumulado zera a base tributável).
Inclui todas as despesas de aquisição
Cartório, ITBI, corretagem etc.
Corretagem, ITBI etc.
Isenções
Resultado (faixa estimada — ver disclaimer)
Ganho Bruto
R$ —
FR1 (até nov/2005)
—
FR2 (dez/2005 em diante)
—
Ganho Tributável
R$ —
IR Total (Ganho de Capital)
R$ —
| Faixa do Ganho Tributável | Ganho na Faixa | Alíquota | IR |
|---|
Imóvel 2
✓ISENTO — Imóvel adquirido antes de 01/01/1969.
Isenções
Resultado (faixa estimada — ver disclaimer)
Ganho Bruto
R$ —
FR1
—
FR2
—
Ganho Tributável
R$ —
IR Total
R$ —
| Faixa | Ganho na Faixa | Alíquota | IR |
|---|
Imóvel 3
✓ISENTO — Imóvel adquirido antes de 01/01/1969.
Isenções
Resultado (faixa estimada — ver disclaimer)
Ganho Bruto
R$ —
FR1
—
FR2
—
Ganho Tributável
R$ —
IR Total
R$ —
| Faixa | Ganho na Faixa | Alíquota | IR |
|---|
§ 6
Ganho de Capital — Pessoa Jurídica
Dados da Empresa e do Bem
Custo de aquisição conforme contabilidade
Imóvel: 4% a.a. — vida útil 25 anos
R$ —
= Alienação − (Contábil − Depreciação)
⚠
Atenção — IN RFB 1.700/2017: A reclassificação de imóvel do Ativo Imobilizado para Estoque não produz efeito fiscal para fins de tributação do ganho de capital. O ganho continuará sendo tributado como alienação de bem do Ativo — não como receita operacional bruta. A tributação mostrada abaixo reflete o ganho de capital independente da classificação contábil.
Comparativo Tributário — 3 Regimes (faixa estimada — ver disclaimer)
ℹ
Para alienação de bem do Ativo (Imobilizado/Investimento), o ganho de capital é tributado às mesmas alíquotas nos três regimes. Adicional de IRPJ calculado sobre o que exceder R$ 60.000 por trimestre.
| Componente | Lucro Real | Lucro Presumido | Simples Nacional |
|---|---|---|---|
| IRPJ (15%) | R$ — | R$ — | R$ — |
| Adicional IRPJ (10%) | R$ — | R$ — | R$ — |
| CSLL (9%) | R$ — | R$ — | R$ — |
| Total Federal | R$ — | R$ — | R$ — |
| Alíquota Efetiva | — | — | — |
§ 7
Renda de Aluguel — Comparativo de Regimes
ℹ
Compare a carga tributária projetada sobre sua renda de aluguel em três cenários — PF via Carnê-Leão, PJ via holding no Lucro Presumido e a estimativa após a Reforma Tributária (IBS/CBS) — antes de decidir sobre migração de regime. Estimativas baseadas em legislação vigente; não constituem parecer tributário definitivo nem promessa de resultado.
Dados da Locação
Some a renda de todos os imóveis alugados
⚠
Tipo de locação não informado — o redutor social do Cenário 3 não foi aplicado. Se o imóvel for residencial, o resultado do Cenário 3 pode ser menor do que o exibido.
Esta calculadora não cobre locação por temporada (ex.: Airbnb, estadias de até 90 dias) — esse regime tem tratamento tributário diferente (perde a redução de 70% do IBS/CBS, art. 253 da LC 214/2025) e exige cálculo à parte.
Veja o Comparativo Completo
Informe seu nome e e-mail para liberar os 3 cenários lado a lado, com o resultado mais vantajoso destacado.
Comparativo — 3 Cenários (faixa estimada — ver disclaimers abaixo)
ℹ
Este comparativo considera apenas a carga tributária recorrente sobre o aluguel. Migrar de PF para PJ envolve custos de constituição, ITBI na integralização e outras obrigações — fale com o escritório antes de decidir.
Cenário 1
PF — Carnê-Leão
PF — Carnê-Leão
—
Mais vantajoso nesta simulação
Cenário 2
PJ Holding — Lucro Presumido
PJ Holding — Lucro Presumido
—
Mais vantajoso nesta simulação
Cenário 3
Pós-Reforma IBS/CBS (estimativa 2033)
Pós-Reforma IBS/CBS (estimativa 2033)
—
Mais vantajoso nesta simulação
⚠
Nesta simulação, a Pessoa Física ainda não atinge o gatilho de contribuinte do IBS/CBS (renda anual acima de R$240.000,00 e mais de 3 imóveis locados, art. 251 da LC 214/2025). O Cenário 3 não se aplica a este perfil neste momento — não é isenção definitiva, apenas ausência de sujeição ao tributo com os dados informados.
⚠
Cenário 3 — estimativa, não projeção exata: baseada na alíquota padrão do IBS/CBS ainda não fixada em lei complementar definitiva — sujeita a regulamentação futura. Valor de referência para 2033 (alíquota plena); entre 2027 e 2032 a cobrança é fracionada pelo cronograma de transição (LC 214/2025) e será menor que o exibido aqui. Não constitui projeção de valor exato.
Cenário 1: tabela progressiva mensal do IRPF (Lei 15.191/2025) com a redução da Lei 15.270/2025 (arts. 3º-A/11-A) — isento até R$5.000,00/mês.
Cenário 2: IRPJ 4,80% + CSLL 2,88% + PIS/COFINS 3,65% sobre a receita (base de presunção 32%, Lei 9.249/1995), com adicional de 10% de IRPJ sobre o que exceder R$62.500,00/mês de receita. Acima de R$416.666,67/mês, a parcela excedente usa presunção majorada de 35,2% (LC 224/2025, vigente desde 2026) — objeto de controvérsia judicial em curso.
Cenário 3: 30% da alíquota padrão estimada do IBS/CBS (26,5%) sobre a base (renda menos redutor social de R$600,00/mês por imóvel residencial locado) — fonte: base-conhecimento/tributacao-imobiliaria.md, Seção 8.
Próximo Passo
Esses números mudam de acordo com o seu caso completo. Um diagnóstico patrimonial/holding com o Dr. Marcelo mostra a estratégia certa para o seu patrimônio.
Marcelo Carmelengo Advogado e Associados · OAB/PA 12.482 · Av. Alceu Veroneze, 682 · Redenção-PA