Fraudes imobiliárias envolvendo falsos proprietários, procurações falsificadas e imóveis vendidos mais de uma vez estão avançando no ambiente digital — e a ARISP, entidade que reúne os Registros de Imóveis do Estado de São Paulo, acaba de reforçar publicamente que a matrícula atualizada do imóvel e a qualificação registral seguem sendo a barreira mais eficiente contra esse tipo de golpe.
A matrícula é o documento oficial que concentra o histórico completo de um imóvel: quem é o verdadeiro proprietário, se há penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias ou qualquer restrição que impeça a negociação. Nenhum contrato particular, escritura particular ou anúncio digital substitui essa consulta. O registro público existe exatamente para que terceiros possam confiar no que está formalizado — e para que o comprador ou locatário não dependa apenas da palavra de quem se apresenta como dono.
Na prática, o risco é concreto: alguém apresenta uma procuração supostamente assinada pelo proprietário, negocia a venda ou locação do imóvel, recebe os valores e desaparece. A vítima fica sem o dinheiro e sem o imóvel, porque juridicamente o negócio foi feito com quem não tinha poderes reais para isso. Esse cenário se repete também em imóveis vendidos duas vezes — o chamado estelionato imobiliário —, onde o primeiro comprador que leva o registro ao cartório é quem, em regra, fica com o direito real sobre o bem.
O ambiente digital amplificou o problema porque facilita a criação de anúncios falsos com documentos adulterados de aparência convincente. Plataformas de aluguel por temporada e de compra e venda de imóveis já registram casos em que o golpe só foi identificado após o pagamento. A qualificação registral — etapa em que o oficial do Registro de Imóveis examina a legalidade do título antes de registrá-lo — funciona como filtro institucional, mas ela só atua quando a operação chega ao cartório. Negócios encerrados apenas no âmbito privado, sem registro, não passam por esse filtro.
Diante desse cenário, qualquer negócio envolvendo imóvel — compra, venda, locação de longo prazo ou transferência por herança — merece, como passo inicial, a obtenção da certidão de matrícula atualizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. Quando houver procuração envolvida, verificar sua autenticidade e os limites dos poderes outorgados é etapa que não pode ser pulada. Esses cuidados não eliminam todo e qualquer risco, mas afastam as modalidades mais comuns de fraude que têm chegado ao Judiciário com frequência crescente.
Fonte: ARISP
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