Você montou a holding, avaliou os imóveis, registrou a alteração contratual na Junta Comercial e levou tudo ao Cartório de Registro de Imóveis convencido de que faltava só o carimbo. Dias depois, o título volta com uma nota de exigência: o registrador não aceita a integralização da nua-propriedade e pede que a reserva de usufruto seja instituída antes, em ato separado. A sensação é de que o planejamento travou logo no começo. Calma — na maioria das vezes, esse tropeço não está na sua estratégia.
Por que o cartório recusou a integralização da nua-propriedade da sua holding?
Quando você integraliza um imóvel ao capital social, transfere a propriedade dele para a empresa. Na estrutura que você escolheu, porém, a intenção é outra: a holding recebe apenas a nua-propriedade — o título —, enquanto você conserva o usufruto, ou seja, continua morando no imóvel ou recebendo os aluguéis.
Essa divisão é perfeitamente lícita. O Código Civil (arts. 1.390, 1.393 e 1.394) admite que o usufruto recaia sobre parte da coisa e não o limita a atos gratuitos. E a certidão da alteração contratual arquivada na Junta Comercial é título hábil para levar o imóvel a registro, sem escritura pública — é o que diz o art. 64 da Lei 8.934/94, reforçado pelo Enunciado 478 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.
Então por que alguns cartórios devolvem o título? Quase sempre por um motivo de redação, não de mérito. Se o aditamento diz apenas “integraliza-se a nua-propriedade” e não descreve como o usufruto é reservado, o registrador não tem como presumir esse direito. E ele está certo: o usufruto não se presume. O problema, portanto, raramente é a sua estratégia — é a forma como a cláusula foi escrita.
A cláusula certa transforma dois problemas em um único registro
A boa notícia é que resolver isso tende a ser mais simples do que refazer o planejamento. O caminho é técnico e está ao seu alcance: fazer com que a própria alteração contratual contenha a reserva de usufruto de forma expressa e completa.
Na prática, isso significa que o instrumento não pode se contentar com a frase “integraliza-se a nua-propriedade”. Ele precisa deixar claro, com todas as letras, que:
- o sócio transfere à holding a nua-propriedade do imóvel, identificado por matrícula, e reserva para si o usufruto;
- o usufruto é vitalício (ou por prazo determinado, se essa for a intenção), com poderes de uso e de percepção dos frutos — aluguéis, por exemplo;
- o valor atribuído ao capital corresponde à nua-propriedade, não ao imóvel pleno.
Quando o título nasce assim, a nua-propriedade e o usufruto são separados no mesmo ato. Não há transferência do usufruto para a empresa e depois devolução para você — o usufruto simplesmente é retido. Por isso é possível levar tudo a registro de uma só vez, com base na certidão da Junta Comercial, sem escritura pública separada.
Evite a tentação do atalho ao contrário: instituir o usufruto antes, por escritura pública apartada, só para “destravar” o cartório. Além de gerar emolumentos de cartório de notas, esse ato isolado pode ser interpretado por algum Fisco estadual como fato gerador autônomo de ITCMD — um custo que a cláusula bem redigida reduz o risco de provocar. Menos papéis, menos etapas: essa é a economia possível quando o título já nasce completo, e é o que transforma risco invisível em decisão consciente.
Os tribunais já enfrentaram exatamente essa dúvida sobre a reserva de usufruto
Essa leitura não é uma tese isolada. O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo já decidiu, em mais de uma ocasião, sobre exatamente esse ponto — e os dois cenários ajudam a enxergar o critério com clareza.
Num caso, o cartório recusou o registro com razão, porque a escritura nada mencionava sobre o usufruto: confirmou-se que o usufruto não pode ser presumido e sua instituição precisa ficar absolutamente clara no título. Em outro, o cartório exigia um ato separado e posterior para o usufruto, e a exigência foi afastada, porque a divisão entre nua-propriedade e usufruto pode ocorrer no mesmo instrumento.
No leading case sobre o tema (Apelação Cível nº 0001685-55.2011.8.26.0358), o mesmo Conselho tratou a reserva de usufruto na integralização como negócio jurídico único, aplicando o art. 64 da Lei 8.934/94 e afastando a exigência de escritura pública. A conclusão é objetiva: o que decide não é o número de registros nem a ordem dos atos — é se a cláusula está expressa e completa.
Perguntas frequentes
O usufruto pode ser reservado numa integralização, mesmo sendo um ato oneroso?
Sim. O usufruto não se restringe a doações. A doutrina e o Código Civil admitem sua instituição em negócios onerosos, inclusive em alienações. Reservá-lo ao integralizar o imóvel é plenamente possível.
Preciso de escritura pública para integralizar a nua-propriedade na holding?
Em regra, não. A certidão da alteração contratual arquivada na Junta Comercial é título hábil para o registro (art. 64 da Lei 8.934/94). Ela é a “disposição em contrário” que dispensa a escritura exigida pelo art. 108 do Código Civil.
E se o cartório mantiver a recusa mesmo com a cláusula bem redigida?
O caminho é a suscitação de dúvida (arts. 198 a 207 da Lei de Registros Públicos). O juiz corregedor decide, e a prioridade do seu registro fica preservada enquanto isso, sem perder a data de entrada.
Reservar o usufruto muda o ITBI da operação?
Pode mudar o valor. Como só a nua-propriedade entra na empresa, o capital subscrito deve refletir esse valor menor. Uma avaliação acima do que foi efetivamente integralizado pode atrair ITBI sobre a diferença (Tema 796 do STF).
Vale a pena instituir o usufruto antes, em ato separado, para agilizar?
Costuma não valer. Além do custo extra de cartório de notas, esse ato isolado pode ser lido por algum Fisco estadual como fato gerador de ITCMD. A cláusula única no próprio contrato tende a ser mais segura e mais econômica.
O próximo passo
Cada estrutura patrimonial tem detalhes próprios — matrícula, regime de bens, natureza do imóvel, objetivo da família. Se você está montando ou revisando sua holding e quer que o título nasça pronto para o registro, uma análise jurídica cuidadosa da cláusula tende a poupar tempo, emolumentos e retrabalho. Afinal, risco bom é risco conhecido, e um patrimônio que atravessa gerações merece começar com uma decisão informada.