Existe um detalhe nos contratos de locação que a maioria dos proprietários nunca considerou — e que, a partir de 2027, vai fazer diferença no valor do imposto que eles pagam sobre seus aluguéis.
Com a reforma tributária e a criação do CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), as receitas de locação de imóveis passam a ser tributadas por esse novo imposto. A alíquota de referência para imóveis residenciais é de 1,8% sobre a receita bruta — valor que pode variar conforme o enquadramento do imóvel e regulamentação complementar pela Receita Federal (LC 214/2025) — com redutor de R$ 642 por mês para imóveis residenciais locados a pessoas físicas. O redutor de R$ 642/mês (aproximadamente 1 salário mínimo) incide por contrato de locação, não sobre o total de receitas do locador.
O problema não é a alíquota em si. É o que entra na base de cálculo.
O “contrato fechado” e o custo invisível
Muitos contratos de locação — especialmente os mais antigos — não separam o aluguel puro do IPTU e do condomínio. O valor mensal é único: “R$ 3.500 por mês, incluindo IPTU e condomínio.”
Esse formato é chamado informalmente de “pacote fechado” — e é nele que está o problema tributário.
Quando o contrato não discrimina o que é aluguel e o que é IPTU ou condomínio, o CBS incide sobre o valor total. Isso porque, para a sistemática do imposto, se não está discriminado, presume-se que tudo é receita de locação.
Por outro lado, quando o contrato lista separadamente:
- Aluguel: R$ 2.500
- IPTU repassado: R$ 600
- Condomínio repassado: R$ 400
O CBS incide apenas sobre os R$ 2.500 de aluguel. Os R$ 1.000 de repasse de IPTU e condomínio ficam fora da base — porque não são receita do locador, são despesas do imóvel repassadas ao locatário.
Quanto isso representa na prática
Tome um exemplo simples: imóvel residencial com aluguel total de R$ 3.000, sendo R$ 500 de IPTU + condomínio embutidos. Aplicando o redutor de R$ 642/mês sobre a base, antes da alíquota:
- Contrato fechado: base de R$ 3.000 − R$ 642 = R$ 2.358; CBS de 1,8% = R$ 42,44/mês (R$ 509,33/ano)
- Contrato discriminado: base de R$ 2.500 − R$ 642 = R$ 1.858; CBS de 1,8% = R$ 33,44/mês (R$ 401,33/ano)
A diferença parece pequena por imóvel. Mas para quem tem 5, 10 imóveis locados — e ao longo de anos — o acúmulo é relevante. E o esforço para corrigir é mínimo: um Termo Aditivo ao contrato.
Por que agir antes da regulamentação da NFS-e
A regulamentação da nota fiscal eletrônica para locações está em processo de definição pela Receita Federal — acompanhe as instruções normativas para saber quando e como se adequar. Isso significa que o sistema fiscal terá um registro formal de cada locação — valor, partes, discriminação.
Se o contrato ainda estiver em formato “fechado” quando a NFS-e começar a ser emitida, o problema se perpetua automaticamente na escrituração fiscal. Corrigir depois é mais trabalhoso e pode gerar questionamentos sobre o período retroativo.
Atualizar o contrato agora garante que quando a NFS-e entrar em vigor, a base já esteja corretamente discriminada desde o início.
O que é preciso fazer
O processo é simples:
- Identificar quais contratos de locação têm IPTU ou condomínio embutidos sem discriminação
- Calcular o valor exato de cada componente (aluguel puro, IPTU, condomínio)
- Redigir um Termo Aditivo ao contrato, discriminando esses valores — com assinatura do locador e do locatário, observadas as regras da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que limita alterações durante a vigência contratual sem concordância de ambas as partes.
- Arquivar o aditivo junto ao contrato original
Não é necessário rescindir o contrato. O Termo Aditivo atualiza as condições sem quebrar o vínculo locatício existente.
Isso também importa para holding
Holdings que locam imóveis têm a mesma questão — com o agravante de que são pessoas jurídicas sujeitas ao CBS já em 2027, e com regime de escrituração mais rigoroso. Vale lembrar que a tributação pelo CBS incide sobre pessoas físicas que aufiram receita de locação acima de R$ 240.000/ano (R$ 20.000/mês) — abaixo desse valor, a PF locadora não é contribuinte do CBS.
Para holdings, o contrato com IPTU e condomínio discriminados é tanto uma exigência do CBS quanto uma proteção contra o que tributaristas chamam de “pacote fechado” — situação em que o Fisco interpreta a totalidade como receita tributável.
Se a holding tem vários locatários, revisar todos os contratos agora — de uma só vez — evita retrabalho contínuo mês a mês quando o CBS entrar em vigor.
Perguntas frequentes
Meu locatário vai aceitar um aditivo mudando os valores?
O valor total pago pelo locatário não muda. O Termo Aditivo apenas discrimina o que já está sendo pago — separando o aluguel puro dos repasses de encargos. Para o locatário, é neutro. Para o locador, é a base fiscal correta.
Isso vale para aluguel comercial também?
Sim, com variações de alíquota. Para imóveis comerciais, a alíquota do CBS é diferente da residencial. Em qualquer caso, a discriminação correta no contrato protege o locador de ter despesas repassadas tributadas como receita.
E se eu não tiver certeza de quanto é IPTU e quanto é condomínio?
O IPTU tem base documental direta — é o carnê emitido pela prefeitura. O condomínio é o boleto do condomínio. Ambos têm valores verificáveis. O Termo Aditivo deve ser baseado nos valores reais, não em estimativas.
Quer revisar seus contratos de locação?